香港2040願景—優化土地供應、改善住房條件

香港2040願景------優化土地供應、改善住房條件

房屋供應及住房負擔能力，一直是市民大眾極為關注的重要民生議題。

香港現正處於房屋供應短缺而住房價格又有可能比較波動的期間。政府推出的「長遠房屋策略」，基本上只是個「十年建屋計劃」。政府提出的是十年建480,000套住屋單位，其中290,000套公營房屋和190,000套私營房屋。政府目前只聚焦提供住房的套數，沒有着重改善人均居住實用面積。理論上，在十年內有480,000套劏房建成也算達標。建房以及其他社會經濟發展均需要適量的可開發土地；為此，政府制定了短、中、長期的土地供應計劃。

本研究着眼香港2040年的願景。我們相信25年正好是一代人的交替；我們為未來一代制定一個務實和靈活的規劃框架，提供足夠的可開發土地以及住房，絕對是責無旁貸。研究首先嘗試釐定未来的住房標準，不僅從住房數量出發，更着眼人均住房實用面積，以及居住質素的改善。研究繼而評估目前香港可供發展土地 (Developable Land)的局限，探索政府提供土地供應的可實現性。研究進而提出一些能滿足2040年住房需求的土地供應模式。

香港地少人多，但其實新加坡人口密度比香港還要低（2014年數字顯示，香港是每平方公里6575人，新加坡是7615人）。不過新加坡給人的印象是充滿綠化的城市。究其原因，新加坡採用的城市設計理念是「花園城市」（City within the Garden），而香港是密集居住，花園則遠離民居（City and the Garden segregated）。這情況有其先天條件及後天因素使然。香港山多，平地較少；新加坡總體較為平坦，但新加坡填海的規模比例是香港的三倍（新加坡原來土地578平方公里，填海增加了141平方公里，佔土地總面積約20%；香港原來1037平方公里，填海只增加了71平方公里，佔土地總面積只有6.4%）。香港人均居住實用面積只有約15平方米；新加坡人均居住實用面積卻達到30平方米，是香港的兩倍！究竟香港下一代人均面積是否仍要維持在這15平方米的低水平？抑或有急切提升的必要？我們假設以新加坡人均居住標準的75%為研究基準（Base Case）去估算

所需住房套數、種類和實用面積以及其相關土地需求，並探討目前政府採用的兩大土地供應模式——新發展區(NDA)模式及填海模式所能產出的按每平方公里算的居住面積以及所能容納的居住人口。

政府推出的「長遠房屋策略」均未提及人均居住面積標準及考慮香港長期經濟社會發展的人口政策，實難以全面處理好這項重要民生議題。

香港170多年來賴以成功的基石，其中之一是香港市民自力更生，憑個人努力去改善家庭的生活質素，包括擁有自己的住房。為鞏固此基石，讓香港繼續邁向繁榮之路，市民或應該積極考慮減少依賴福利政策；長遠而言，有必要調節公私營房屋的比例。我們理想中的一個平衡目標是希望60%的人住自置的房屋，25%的人住公營廉租屋，其餘15%的人租住私樓。研究亦包括一系列的情景分析(Scenario Analysis),按人口規模、公私營房屋比例、人均住房面積標準三條主軸去找出相應的可供發展土地需求及其供應模式的可行性。

作為民間智庫，我們希望硏究報告能讓市民大眾瞭解到長遠住房的質量目標、土地供應的制約和可選擇方案；藉此呼籲政府和社會各方展開工作，制定更符合下一代要求的長遠住房策略可行方案及其落實細節。