重炒居屋政策缺乏深思
研究政府決策學術探討，有一個較具學術權威的論點是「理性選擇」（Rational Choice）的理論，這個理論指出：任何政策都有選擇與不選擇的機會，選擇與否取決於是不是合乎「理性」，而理性與否又取決於「獲取最大多數人的最大利益」，反之是「避免最大多數人的最大損失」。因為涉及利益與損害都可以用數字去探得準確情況，同樣，涉及人數也都是數量化的概念，可以計算出來有多少人可獲得有多大的利益。這套「理性選擇」的理論為公共決策者接受。
用這套理論來看香港的房屋政策（Housing Policy）是否符合最佳狀態的「理性選擇」，不妨在此作出檢討。
本篇在此先對「居者有其屋」（簡稱「居屋」）作出討論。
最早在港英統治時代作出了這個「居屋」政策，通過這政策，政府希望讓某些家庭能因此自置其屋，其定價低於同區同類私人產業，可是卻有條件限制「居屋」以轉手圖利，若轉手，政府依例要轉讓者「補地價」給還政府，即買入與賣出的盈利差額大比數繳還政府，政府的理由是建屋所用地不通過一般賣地公開投標，既然「居者」要轉手便不能把土地所獲利私得，要交還政府，這樣做的最大考慮是阻止「居者」輕易將物業轉手，同時也考慮到政府地是公共資源，不能輕易被私人濫用，如此對私人競投土地作物業發展下的置業者不公平。
這套「居屋」政策實行後是否符合最大多數人的最大利益？若不然，對「居者」又是否是個最佳的「選擇」？又，這政策有沒有更佳的發展空間（即是否可以取代「公屋」發展）？還有這政策是否可以紓緩不斷惡化的「炒樓」趨勢？若這些答案都不是正面的，便要向多方面看看，這「居屋」政策有什麼不利的效果？
上面的問題，可以很明顯從「居屋」面世後一段時間的實踐得到答案。
說到「最大多數人的最大利益」，「居屋」出爐以來，「居者」始終是置業者的少數，以自置物業者來計算，要推從自由市場手中置業者為最大比例，公屋戶的數字也少得多。
由此看來，當初政府選擇推出「居屋」政策，可說是「兩頭不到岸」，一方面不敢向自由市場登陸，以「居屋」取代「買屋」（自由市場手上置業）；另一方面又不願向「公屋」登陸，以「居屋」取代「公屋」，結果不上不下，停在那邊，一度還中止計劃，可見不是一項「理想選擇」。
其次說到「居屋」是否對「居者」是個最佳的選擇？有關這個問題，如果與「買屋」作比較，從「居屋」面世以來的這些歲月，物業市場的累積價格，在「買屋」市場的價格雖有起有落，但迂迴往上提升，比同期「居屋」置業者的累積價格高了好幾倍。究其原因，有意置業者深知「居屋」有補地價的「暗病」，無法在市場發力，沒有二手買賣優勢，因此寧願冒風險也要向「買屋」市場去鑽營，也不向「居屋」問津。可見有意自己置業者眼睛雪亮，一眼就看出投注在「居屋」不是最有利的選擇。就利字來看，可見「居屋」沒有太多的吸引力。
再其次說到「居屋」政策有沒有更佳的發展空間。相對於「居屋」的市場選擇，還有「買屋」。正如上述說到的利好問題，因為「買屋」有更大的利得機會，既可住又可自由買賣，買易賣易，不像「居屋」有諸多限制，因此其市場發展空間遠不及「買屋」市場。又，相對於「公屋」，「居屋」的發展空間也比不上「公屋」，因為「公屋」用戶的收入條件比不上「居屋」，這般用戶人數遠比「居屋」大，因此「公屋」的需求量也遠比「居屋」大。再加上「居屋」用戶的收入比對「公屋」用戶更有機會改善，因而更有機會棄「居屋」而轉投「買屋」。
由此看來，「居屋」的發展空間，既比不上「公屋」，也比不上「買屋」。
最後提到「居屋」政策可不可以舒解「炒樓」風氣的問題。自「居屋」問世以來，炒樓風氣沒有受到打擊，一來因為「居屋」市場沒買賣與獲利優勢，二來其數字不大，所以無助於減緩炒樓風氣。
基於上幾點論述，可見制訂「居屋」政策不是一個好的「理想選擇」，當初制訂這政策不是明智之舉。政府恢復「居屋」計數，適量興建以滿足市民訴求，並無不可；但是以這政策作為其紓緩本港居住短缺的問題，而且當作新政府上台首要工作，市民想知道是否要進一步以「居屋」來取代「公屋」，亦要知道現時是否有條件去淘汰「公屋」？那是重大的決策，必須得到社會共識。
至於擴大「居屋」計劃，每年提供5000個單位，會否影響「買屋」市場，也有待證實。就消息出爐後，「居屋」已起了波動，同時波幅也衝向「買屋」市場，看來「居屋」決策應從「理性選擇」的決策角度去行動，避免將來產生嚴重問題。
大舜政策研究中心
