樓價、民生、政治
一般經濟學的理論，都會論定物業的市價上下，逃不過市場「供求律」，供過於求會把樓價推低，求過於供，價錢會攀升，供求平衡靜止時，市價便告穩定。這套經濟理論不把政治因素看在眼裏，否則市價的升落可又會另一個故事了。
樓價含有政治成分是再也明顯不過的事，試論述如下：
一、樓價的政治成分可從民生政治看得很清楚。因為住屋問題影響民生苦樂很關鍵，正如唐朝詩聖杜甫曾經很豪邁地說：「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」；又言「朱門酒肉臭，路有凍死骨」，說的都是因為人無居所的嚴重民生政治問題。現代社會都市化把人口都集中到城市來，先進國家的都市人口可達八九成。建屋發展好的地區和社會治安與政治穩定有密切關係。城市裏的貧民區房屋簡陋破落，窮苦人家別無去處，都偎聚到這裏，根據政治與社會動亂的指數顯示，貧民區最高。要建造一個安定的社會，首要工作都會想到消除貧民區，只有讓貧民有好的居所才能安撫他們的政治信任、令他們安分守己。
二、樓價的政治成分源自政府的建屋發展政策，政策也者，政治也。如果要贏取選票，當政者不能不考慮多建房屋，而且愈好的房子，愈能討好選民，當然在建屋政策上還得提供價廉物美才行。以美國來論，競選總統者最易想到討好選民的辦法便是多建房子，例如克林頓競選時承諾新婚夫婦購置房子津貼，這項政治考量令他穩然當選。新加坡政府最成功的政策便是讓該國七成的人口住進政府承建的「組屋」，而且是遠低於市價，也正因為政治考量滿足了不少人的房屋需求，私人樓價市場怎樣也不會被炒高。
三、樓價的政治成分還可從銀行利率的定位看出來，而銀行利率之能用低於一般商業借貸的利息借給買樓者，也是因為政府有意借此來讓買樓者「安居樂業」以求取政府安定。
四、樓價的政治成分也有見於政府借置業去提高國民的消費能力，一般來說，全球各先進國家的房屋消費都佔有個人收入三分一左右，一旦購屋供樓也就被強迫儲蓄，美國人往往因為要供樓而要做兩份工，個人平均收入也就大大提高，政治上也就變成先進國家。
正因為樓價含有不少政治成分，因此在考慮樓價浮沉時，首要還得考慮政治問題。
首先，樓價高企的政治問題不得不謹慎處理。
首要得小心的是如果下重手壓抑樓價，令其嚴重下滑，如果降到比買入房子時的價錢出現重大差價而變成人人負資產時，新入市仍未成交者會寧願犧牲訂金而放棄；連鎖反應的結果會有人失業，有人負債太大，怨聲載道，政局應聲不穩，銀行爛債也會高企，金融危機接踵而來，經濟危機也會擾亂人心，這種政治輸不起，因此壓低樓價，必須小心從事。
其次，與其打壓已經高企的樓價去造成金融和經濟危機，不如用其他辦法紓緩住屋政治問題。
參考其他地方，多有用抽取暴利稅的辦法。猶記加拿大的多倫多市在八十年代港人大批移民湧至，大家見到物業遠比香港便宜，反正隨身帶來的資金仍沒想到其他更好的出路，於是不約而同，齊向物業市場投資，一下子便把多倫多的樓價炒起來，弄到該地的居民覺得飆升過度，而且史無前例，他們習慣物業穩定的生活，有相當比例的人還是有租樓不買樓的習慣，眼見樓價急升，租金跟着上漲，工資卻沒有變動，於是怨聲載道，以選票迫使政府出手干預。政府很快便想到抽暴利稅辦法加以阻止，做法是買賣樓宇獲取厚利的須向政府繳交溢利稅，愈短期內獲得高利者，便須繳出愈高的稅。十年後放盤的，可不受影響，如此辦法，令到炒樓買賣應聲而止，效果彰顯。這種政府干預市場買賣的手段，便是政治手段。
此外還有一個打擊炒樓的慣用辦法，做法是容許任何公寓大廈的住戶依"By-law"條例通過規定（有法律強制效用），不許「空缺業主」存在，即不自住而出租自己物業的業主會被封樓，直到該物業賣出或由業主自住才能罷休。這辦法也很有效打擊炒樓，也不會妨礙物業投資的機會，因為不是所有大廈都容許自住業主以多數投票通過"By-law"，土地投標時發展商已知道該地有無"By-law"規定，而政府也可從"By-law"辦法去管控物業市場，看土地所在區域如何而定，如方便上班一族的中產家庭地區，便採用"By-law"辦法，一般大廈住戶多不願看到租客入住，會令到大廈人流複雜化。而不設"By-law"規定的大廈，多是土地處於高當享受地區，住戶願出高價或高租享用大廈物業，既有自住價值，也有投資炒樓價值，更有租用價值。這種"By-law"辦法，用不同土地發展規劃可以達到照顧各種不同利益考慮的人群。香港政府應加以效法。
大舜政策研究中心主席 何鍾泰博士
