新界土地動不得？
有關香港土地缺乏的問題，依政府的估計，未來本港人口到2039年將達890萬，須要拓地4500公頃。經過諸多考慮以後，政府認為最可行的辦法是，通過填海解決缺地的問題，填海的計劃也已成竹在胸，下一步是劃好二十五個填海地點逐步作公眾諮詢。至於其他的取地辦法則被認定為比較不可行，例如城市重建和開發新界土地，涉及徵用土地的政治代價無法面對，也就望而卻步了。
比起城市重建和鄉郊土地的政治難題，填海也許比較容易政治過關，因為涉及的土地私有權幾乎是零，但是因填海而涉及的環保問題也得好好處理，否則眾多環保團體一轟而上，也是很難應對的。尤其是涉及河口三角洲的蘆葦濕地或淺海的紅樹林叢生地帶，國際已公認為是「消化」CO2的寶地，不容破壞。
有關這方面的環評報告得小心和全面去做，否則一旦被查出漏洞，被國內外環保團體採用法律制約（例如司法覆核），問題會變得棘手。此外，有時還得考慮基建配套的需要，必須詳細指出其經濟效益、將來發展潛質和「以人為本」的條件。
城市重建和新界開發如果處理得宜，不是不可以過關的。本文就針對新界開發取地的問題，進行論述。
其實，說到新界的土地政治（Land politics）的問題，若認真思考和深入了解，被政府視為畏途的是，原居民的丁屋權益與眾多居民遍布在新界鄉郊的村屋，這種居住生態環境不是新生事物，而是中國久遠鄉村慣見到的居住模式。
就以客家族群南遷的歷史去看，當南宋戰亂被迫南遷後，客家人便進入贛南、粵東和閩西三省相對窮鄉的地帶。為了避免與原住民發生糾紛，他們多自行在山邊或空曠地方落足，久而久之，也就定居下來，與原住民也會有不斷的磨合而相得益彰，通婚和同化也就不在話下。而新界在英國租借前原屬客家人為主體的寶安縣 ，因為這裏是客家族群南遷的熱點。自新界變成租地後，不斷有避亂的大陸人進來，他們都成功在新界一些鄉村定居下來，主要因為大家都習慣了這批「新客」，包容他們已成慣例。
港英政府在1898年收地過程中，碰到新界村民反抗，拒絕就範，也就知難而不敢強硬行事。對於後來近百年來自大陸的新客，他們插戶到新界六百多條村的裏外，均遍布新客的木屋。依港英的法律看待，這些新客及他們的木屋多被視為非法佔用官地，可是根據中國鄉村的傳統慣例，他們的居所卻是有其道德的。以生態環境學來看，是中國慣見到的人口移植模式，正是因為中國歷代朝廷都不加阻止，也就成了人民安居樂耕的社區模式。
了解到這個人文歷史，便可了解到為何過去百年港英政府要承認「新界鄉議局」的政治角色，爭取這個代表村民的組織協商解決雙方的問題。1997年主權回歸後，特區政府要處理新界發展的土地，最好的辦法是「蕭規曹隨」，一面要與鄉議局協調，一面也得像港英時代那樣法令與傳統兼顧（必須注意的是，英國的法源既來自國會立法，也大量由傳統習慣轉為習慣法），否則菜園村的案例所演出來的政治動員將會在新界六百多條村遍地開花。這種政治危機英國當年收地時早已有所體會，特區政府應從新界歷史和更久遠以來的中國歷史中，汲取經驗看村民起義的歷史。
正是因為港英時代能充分發揮「新界鄉議局」的社會、經濟和政治功能，所以才成功開發新界各大市鎮。如果特區官員能深入翻閱新界每個市鎮發展收地的記錄，如荃灣、屯門、元朗、上水、大埔、沙田等，便可發現收地的難題，事有可為，否則這些市鎮便不可能不斷展以至於今天的規模。
比較這些市鎮的發展，收地過程當然會有麻煩。但經過政府與鄉議局的充分協調，最後都能完成收地用作發展的使命，而菜園村的麻煩卻是很突出的問題。這問題說明處理村民住地用地已不再是政府與村民之間的利益矛盾的問題，還涉及各種利益團體關注，參與政治動員加入聲援村民。最後麻煩過去了，菜園村的案例也總結了一個處理土地的最新寶貴經驗：
一、必須認真通過鄉議局與鄉事會進行收地的諮詢工作，從中找出土地涉及者的利益問題，同時認真考慮他們的訴求，從而作出合理的可行解決方案。
二、必須認真對待村民的信仰和傳統習慣，不能輕易冒犯，例如廟宇、家族根基深厚的祠堂、墓地等。這些忌諱要特別用心協調才會有解決辦法。總之「解鈴還須繫鈴人」，循求村民與鄉議局協調，是息事寧人的途徑。
三、政府要確認菜園村的經驗是政府行事稍嫌動作過大、不夠細心、恃法壓人而忽視傳統的韌力，偏離了市鎮發展所用的法情兼顧的老辦法。
四、要研判各種利益團體參與聲援和反對的可能性，從而想出化解的良方。
既然菜園村案例能最後解決而成功遷村和動用該地，說明事非不可為。菜園村在新界是很有代表性的村居生態模式，政府在此碰上麻煩，不是碰怕了麻煩而裹足不前，否則新界土地永遠無可能動用，新界的整體發展也會落後於香港發展的大形勢。
其實，認真加以研究，當會發覺除了村居地以外，新界土地受到大陸開放的影響，內地糧食大量輸入香港，同時物流興旺，許多新界農地已因農業式微而告荒廢或轉為物流用地，也有不少為發展商收購轉為大型屋邨，如錦綉花園和加州花園等。
其中大量荒廢農地是從政府租用所得，政府可以合理價回收。至於大量物流用地多為貨櫃停車場或其相關物流服務場地，雖然它們之中很多是未曾取得農地轉變用途的文件，也得小心合理地加以處理（例如由政府規劃出大型而方便的物流廣場，以解決物流界「自己執生」的境況）。
單是荒廢農地和物流用地的回收與重新規劃，便可把零星散落的土地化零為整，作出更有實用效率的土地，便是土地擴大的概念與實效。
還有新界由西貢到海下往吐露港兩岸延伸，兩岸有大片空地，吐露港北岸的八仙嶺山下也有大片平原空地，如果好好規劃加以開發，可以由九龍西貢這一邊往北延伸發展，遍及這些空地，以橋橫貫吐露港兩岸，再以隧道貫通八仙嶺直通深圳惠陽大道。如此一脈相連，誰說新界無地可用？誰說新界土地動不得？
何鍾泰為註冊結構工程師。曾任臨時立法會議員，回歸後循功能界別（工程界）當選立法會議員至今；現為大舜政策研究中心主席。
