新東發展須看六大範疇
經修訂的新界東北發展區方案，政府最終決定採用「傳統新市鎮發展模式加強版」，即容許在規劃內列為私人房屋發展土地的業主，可向政府補地價後自行興建住宅出售；同時，政府亦容許私人業權人申請「原址換地」，惹來外界對於政府向地產商利益輸送的猜疑。因此，政府採用的這種新的發展模式，必須具高透明度，以及按清晰和明確的執行指引進行，以挽回市民信心及令發展方案可以順利完成。
此外，政府提出優化政策，以4000平方米為「優惠線」，擁有業權達到此標準的業權人可以參與發展。政府認為該方案能加快發展區的發展，但該「優惠線」並沒有客觀科學理據，若然有業權人或地產商以政策違反公平原則為由而提出訴訟，可能反而拖慢發展區的發展進度。
對於最新的新界東北發展區方案，政府在部分範疇中欠缺詳細的解釋，對一些重要的範疇亦未有提供具體的安排。以下分為六點討論：
一、新界東北發展必須兼顧保育問題
在發展新市鎮的同時，應該注意修復及彌補對生態、農業有可能造成的破壞。政府承諾會協助受影響農民，另覓農地予他們耕種。政府建議以古洞南一帶劃作「農業」地帶（約34公頃）。在這方面，政府應詳細補充復耕農地的選址、地域環境包括水流、陽光的情況，甚至可以組織村民實地考察及諮詢民意，有利村民對復耕情況作好準備。
此外，政府亦應該就農業對於香港社會、產業結構的重要性作出評估及重新定位，無論是保留農業、或將農業集中於一個特定區域、還是採取放任態度，都應盡快修訂相關政策以配合。
上水、元朗為原居民的發源地，當地的古村應該保留；同時，應以古村等古蹟、文化、傳統為基礎，發展古蹟旅遊和生態旅遊。
新的市鎮應打造成為「環保城」，市民在區內出行主要以單車，步行為主，區內應多設行人天橋、行人隧道、扶手電梯、行人輸送帶，道路設計包括架空橋樑，使汽車與行人分隔。採用電動車輛，包括公共巴士和汽車，並以鐵路作為對外的主要交通運輸工具。
現時在古洞和粉嶺有小量公園，政府應考慮依靠河畔之利，將來在東北發展區內興建更多的河畔公園，進一步綠化社區，為居民提供一個更舒適優美的環境，多建單車徑和步行徑，推廣健康生活方式。
二、政府應重新詳細地檢視地積比率
新修訂的方案的最高地積比率由3.5倍轉變為6倍，增幅將近翻倍；參考天水圍的例子，新界市鎮並不適合高密度房屋發展。同時，政府亦應詳述6倍最高地積比率計算方式及適用範圍，以釋除部分市民疑慮。
根據《香港規劃標準與準則》訂明的每人兩平方米休憩用地的最低標準規定，政府應嚴格遵守這項規定，無論地區最後的地積比率如何都不應該低於該項標準；為了達到該項標準，政府亦可以從其他途徑去改善，包括放寬丁屋的地積比率。
三、發展新區的城市規劃
天水圍、屯門兩區基於「住宅發展快、社會設施發展慢」的發展落差，對區內居民的生活造成不便，影響社區正常發展。政府在天水圍規劃中，只追求房屋興建數量，相關配套設施未能全面配合，例如休憩用地、醫院、超市、商場、圖書館、運動場等，更別說社區會堂，這是導致該區淪為「悲情城市」的主要因素。
在屯門的規劃初期，亦沒妥善考慮交通配套，只有屯門公路及青山公路連接市區，近年通車的西鐵線雖然為市民提供一項新的交通選擇，但大部分居民須往港島、九龍或新界東工作，他們除了要負擔高昂的交通費用外，其作息時間亦受到影響。要吸引市民遷移到新發展區，除了完善的社區設施及交通網絡外，居民日常往返工作的交通費用支出應維持在一個其可接受的合理水平。
香港規劃發展一直按市區、九龍、新界三個區域劃分，三個區域房屋的建築密度依次而減，但現時天水圍被喻為「石屎森林」，政府應檢視東北新發展區的建築密度的合理性。
四、跨境問題
由於新發展區臨近深圳，經濟及社會聯繫愈見緊密，針對跨境就業及教育問題，住屋及置房地產和學校的潛在需求，政府應制訂適時的相應政策及措施。
五、政府徵地
政府應設合理賠償、並制訂政策處理受發展影響的居民的安置問題，例如原址安置公共房屋，令居民可以上樓；從寮屋、村屋變為公屋，在改善市民現時的生活質素的同時，亦能減低來自地區對發展的阻力。
六、社區和諧
整個東北發展區的社區發展模式，政府有機會推行「跨代」（Intergenerational）社區概念，社區不僅是「年齡友好」（Age-friendly），更是「老化友好」（Ageing-friendly），即一個合適居民在不同的人生階段居住的棲息地。該概念能促進社會、社區的和諧，構建一個和諧的新市鎮。
總結
政府應該好好考慮以上六點，以「環保城」作為東北新發展區的主要發展目標，將新界東北發展區打造為一個可持續發展、綠色環保和社區和諧的第三代新市鎮。
大舜政策研究中心副主席 劉秀成
