如何防範投資大灣區物業被騙

如何防範投資大灣區物業被騙

近年，當局就粵港澳大灣區發展規劃推出了多項措施，方便香港市民在大灣區的內地城市投資置業，例如簡化貸款程序，港人在大灣區城市置業時將被視為當地居民，這表示港人在大多數情況下不再需要提供其居住、留學或就業期間的證明，或符合繳納個人所得稅及社保的條件。然而，上述新政策吸引更多港人在大灣區置業的同時，與投資物業相關騙案數目亦隨之增加。

這類投資陷阱大多是舊酒新瓶，筆者認為只要投資者提高警惕，就可以避免大部分風險。例如有投資者受到高「保證租金回報」（「返租」）吸引而購買物業，惟其後才發現無法達致聲稱的回報率。其他物業騙案則主要涉及物業描述失實，甚至聲稱的物業項目根本不存在。

有些發展商或會承諾其物業具有優厚的租金回報和誇大相關租用率，以游說買家完成交易，可是實際情況與承諾不符。必須指出的是，高租金回報在大多數時候是無法保證的，因為在簽訂買賣協議時，通常是由管理公司（而非發展商）負責履行高租金回報率的「承諾」。在此情況下，管理公司並非任何資產的擁有人，只用作為安排付款及交易的工具，故此買家將無法就涉及聲稱承諾回報率的損失控告發展商。

因此，買家應預先調查有關發展商及代理商的背景，參考鄰近其他待售物業的情況。投資者宜把注意力放在物業本身，而不是單單倚賴廣告上所述的高回報率作出投資決定。

筆者建議投資者計劃在大灣區的內地城市購買一手物業時，應留意以下幾點：

1. 該項目的各批文是否齊全，包括確保已按照《中華人民共和國城市房地產管理法》（《城市房地產管理法》）就有關物業取得 (i) 國有土地使用證；(ii) 建設用地規劃許可證；(iii) 建設工程規劃許可證；(iv) 建築工程施工許可證；及 (v) 商品房預售許可證（「預售許可證」）等；

2. 開發商的背景歷史、資質、口碑、及其他以收樓項目的情況；

3. 相關投資房屋產權的性質及使用年期；

4. 若在訂立買賣協議前就物業需要簽訂認購協議書，應留意有關條款及細則。部分買家並不知道內地一手物業交易的銷售條款有時是可商議的。儘管買家難以磋商或修改協議範本所載的條款及細則，但投資者仍可爭取較低的首期訂金、延長成交限期、靈活的付款方法及更多折扣等對其有利的待遇；

5. 簽訂預售合約及正式合約內定名付款、收樓、以至取得房產證的時間。留意內地收樓與辦妥房產證的時間可以差距很大，如果沒有房產證，即使收樓也會影響業權；

6. 除了購買物業本身的價款外，其他交易費用（包括各類稅費、政府費用、管理費用）的預算；

7. 合約中對於開發商違約，例如延遲交樓，或收樓時貨不對辦對投資者的保障條款；

8. 遇到重大投資或者有「返租」、「經營」等其他商業模式的合約安排，投資者最好先找有相關經驗的律師提供意見，以更有效地保障自己的權益及利益。

增加對境外不動產銷售監管

在購買二手物業，投資者應查閱不動產證，以及在不動產登記中心進行土地查冊，以確定賣家為物業的註冊法定擁有人和物業有否登記任何按揭。投資者亦應親身視察物業，以確認現時無人佔用物業及物業並不存在任何租賃協議。

然而，筆者認為，更有效保護香港投資者的辦法，就是由香港政府立例增加對境外不動產銷售的監管，參考香港本地的物業買賣規則和要求，規定所有在香港銷售的大灣區以至境外房產都要通過律師代表辦理。