「起動九龍東」要有新思維
「起動九龍東」是今次《施政報告》的一大亮點，可是如何落實，才是真正挑戰。政府的計畫主要包括：以一系列工廈活化措施促進舊工廈重建或整幢改裝；以啟德新發展區帶動東九舊區發展；以及以單軌列車連繫九龍東內各區。
以上三點對「起動東九龍」都有一定幫助，但如要加快步伐，以免錯過發展機遇，只靠以上三點恐怕十年內都看不到顯著成效。我們必須推出一些新措施，才能真正落實「起動九龍東」。
活化工廈政策要再優化
首先，政府提出將工廈活化已經好幾年了，但成效欠彰。要取得真正的成功，必需要以革新、開放的思維來優化現時的政策。因此，新公布的措施至少應作以下修訂：
一、在整幢改裝工廈外部安裝覆蓋層或幕牆時容許在合理範圍內輕微超出地界。二、在不超過大廈總樓面面積的一成範圍內，容許任何拆卸了的樓面，在大廈外殼以外加建相同的樓面作補償。在不影響結構安全、符合城市規劃及建築條例的前提下，允許發展商向高空發展或在外部加建，取回一成的面積，才能促進活化區域的市容美觀。取回僅一成的面積，仍有效區分改裝和重建的分野，不會導致相關政策被濫用。
如能做到以上兩點，便能鼓勵更多工廈業主作整幢改裝，而且外型的設計上將容許更多創意，有利改善社區環境。不過，由於大部分工廈的業權都是分散的，而要引用「強拍」集齊業權又只適用於重建的項目，因此如要將九龍東大規模發展成「CBD2」，工廈重建更應得到鼓勵。
拆卸重建免補地價更環保
除此之外，政府第二步應考慮容許工廈重建為商業樓宇並豁免補地價。雖然社會對此可能存有不同的意見，但權衡過如何將全港舊工業區有效重建的發展進度，以配合整體經濟轉型，此建議仍利大於弊。
大家都知道，舊工業區街道狹窄，工廈大多用盡地盤覆蓋率，不利街道通風之餘，狹窄行人道亦難以符合作為一個「CBD」標準。只有鼓勵工廈拆卸重建才能徹底改善舊工業區的面貌。
交通配套設施同步發展
另外，若商業樓宇供應大量增加，租金將會相應下跌，若要業主以現有制度補地價，根本不能反映將來供應大增等風險因素，地價談判也只會形成拉鋸局面。為鼓勵更多工廈重建，應考慮以豁免補地價等的方式提供誘因，否則重建進度不會有改善。
再者，從環保角度看，拆卸重建可以比整幢改裝更環保，因為重建物業可大幅改善大廈外型，從而減低屏風效應，而重建時亦可有更多空間設置各種環保設施。政府也可設立機制，要求重建項目達到如「香港綠色建築議會」(BEAMPlus)的某個特定評級，才可豁免補地價。另一方面，啟德新發展區包括了郵輪碼頭等重要基建設施，其發展潛力及對周邊區域的影響力自然不能低估。郵輪碼頭及一萬三千個公屋單位已進入建築階段，預計在二○一三年完成，但周邊商業、社區設施及交通配套若不配合同步進行，郵輪碼頭落成後只會成為一個「孤島」。
至於政府建議興建單軌列車以連繫九龍東內各區，但並沒有提出清晰的交通規劃藍圖，對整體的交通需求及流向作出分析，並說明如何令各區人士暢達往返九龍東。據估計，九龍東陸續發展後，將容納大量居住人口及大量就業職位。而將軍澳的人口亦會不斷增長，其中當然會有一定部分人口會到九龍東及中九龍就業。以現時已飽和的道路及鐵路設施，根本不能負荷如此龐大的額外人流。
本來，政府計畫興建T2主幹道及中九龍幹綫，剛好能對症下藥，令由機場、西九至九龍東的交通暢達無阻，有效疏導九龍東西向的交通，亦會間接令整體市區的交通得到改善。可惜有關項目的進度緩慢，現時政府仍未向立法會遞交詳細計畫申請撥款，更遑論竣工日期。因此，政府必須從速使有關工程上馬，否則「起動九龍東」的發展，將來必會受到影響。
大舜政策研究中心智囊 李秀恒博士
