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香港可會步入「兩房」災難?
 
大舜政策研究中心主席 何鍾泰博士
信報 -「舜息廣博」   |   2012-09-25
 

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香港可會步入「兩房」災難?

大舜前兩篇文章討論「居屋」與「公屋」的問題,本篇要討論的是「買屋」的問題。前兩者有其有關問題,後者也一樣有問題。

所指的「買屋」是從發展商直接買下物業,或是從二手市場買下舊樓,這一類的業主佔香港物業市場主流,承託香港地產市場實力的主要是來自這一類業主。

表面看來,或是更直接地說,從賬面上看來,這一類買主所押下的銀碼,以現今的物業市價來計,少說也有二三百萬港元一戶,高檔的可達兩三千萬元以上,中間的六七百萬元很普遍,這些業主一般稱為「中產」階級。能有好幾百萬元的物業在手,誰能說不風光?

可是再深一層去考慮,這批中產者多數都是受薪階級,個人月入能上三或五萬元已算不錯,可能要靠夫婦兩份糧加起來才有三五萬月入。以這個基礎去計算,要存足六七百萬元以現款買樓,是甚少數的;絕大多數是靠銀行貸款,然後按月供樓,省吃儉用,省來供樓,最快也要二三十年才能供完。

這麼說來,大家買樓款項其實大部分都是來自銀行的貸款,不是自己拿出來的現錢。這樣做的好處,在買樓戶來說,一是可以通過置業來儲蓄;二是可借到很低利息的貸款,很化算;三是可趁機「炒樓」,低買高賣,可從中牟利;四是得到滿足感,因為自己成為有產階級,不必「租人籬下」;五是當股票崩盤時,還可再跟銀行商議再按揭,拿到一筆款項趁低炒股票;六是買樓比租樓安居得多,例如內部裝修可以適隨己意,不像租人物業,動輒得咎。有了這六大好處,港人愛置業是可理解的。

政府早年相信也理解到,呼籲市民「炒樓」沒有好處。在政府看來,炒樓最重要是政府可以賣地給發展商,只要把土地慢放出市場,到土地供不應求,地價自然由發展商爭相抬高,政府庫房收入也就滾滾而來,這種收入既可少得罪交稅一族,也穩定可觀。何況土地來源權在政府手中,必要時可從私人手中徵用過來;也可從填海或在斜坡造平台,更可從舊城改造賤買貴賣。也難怪全世界政府都懂得賣地取財。

為了讓炒樓市道暢旺,政府還利用銀行這個平台協助買賣,辦法是制訂政策令銀行定下一個低息借貸買樓,本來買不起,轉瞬間大家只要有一份工作,有固定收入,便可到銀行排隊借錢買樓。這一來,政府賣地發展商起樓,炒樓市場也就起飛了。

對銀行來說,借貸收息愈高愈好。可是理想歸理想,現實卻並非如此,甘願付高息的也只有商家,商場如戰場,高息借錢給商家,是兵行險着;反而向炒樓一族放貸,即使低息,好處是風險低,亦符合銀行營運原則,尤其是銀行保存有關屋契,借貸者沒能力還款,銀行可拍賣物業還款。

因此,「買樓」看來是利好各方的。可是自從2008年美國因「兩房」問題把樓市衝垮後,剎那間美國金融市場變成世紀金融海嘯般席捲全球,香港作為國際金融中心,也難逃一劫,在股票市場受損的不在話下,最要命的是43700個「雷曼」苦主購入202億元雷曼迷債和結構性金融產品,不少人一夜間破產,吵了四年多還未完全解決。

經過「兩房」災難後,讓人真正了解到,原來炒樓也可以變成美國「兩房」的厄運,所謂「兩房」也者,是由政府作保,去鼓勵兩間房地產供款公司,為了盡量鼓勵炒樓一族加碼消費,「兩房」公司想到把首次按揭的物業作出次按揭。

理論上,只要首按者沒有財務問題,次按者也不會出事,倒過來看也是如此。可是,想不到的是貸款金融機構強如「雷曼兄弟」,卻因過於進取,把一個物業證連環賣出套現(在香港是不准業主把物業抵按兩次,因為地契在銀行手中,業主不可能再按揭,除非銀行同意,但政府政策卻不許),如此只要其中借貸一環出事,也就出現「骨牌」效應,由「雷曼兄弟」開始倒閉,一個接一個,終於沒有一間美國銀行可以倖免。

情況的嚴重程度,令所有銀行可拖累美國破產值高達六十四兆億美元,這一下根本無可能去救層層之受累的所有企業或所有業主。除了美國政府想到透支其信用大印美鈔應市外,更想到傾力去救銀行,辦法是由政府借錢予各大銀行,借此訊息通告全國各界只要有政府救銀行,銀行便不可能倒,也就沒必要恐慌性地向銀行擠提。只要銀行喘得住氣,其他的事慢慢再想法解決。

如今事情已過了四年,美國因「兩房」帶動起來的災難並未成為歷史,繼續是個隱憂,因為始作俑者是買樓一族涉及所有中產階級,他們手上的物業仍壓住不少銀行的錢,他們不可能一天還清借貸,銀行也不能一天貸款回籠,怎麼辦?只有聽信政府,而政府信得過嗎?天曉得!

由美國的買樓禍看來,香港政府如此賣地鼓勵炒樓,其實已讓全民步入美式「兩房」的陰影。如何解套,是個大難題,冰凍三尺,非一日之寒。因此,當政府考慮住房問題時,也要認真考慮銀行會不會被買樓拖垮的嚴重問題。

大舜政策研究中心主席 何鍾泰博士

 
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