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如何改變公屋政策
 
大舜政策研究中心主席 何鍾泰博士
信報 -「舜息廣博」   |   2012-09-07
 

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如何改變公屋政策

就房屋政策的理性角度看,要做到「公屋」的最大社會效果,便是謀求公屋戶的安居問題。

要滿足「公屋」的條件,最關鍵的一點就是要對房子本身有「歸屬感」,否則便無法感受到長久安身之計。其次,房子本身是重大的財產資源,房子歸自己擁有便是一大財產(一般都會佔有個人可使用財產三分一以上),有了這筆財產,個人對生涯的規劃也就有信心,有了信心也就會有居家安樂的心情。

根據這兩點來看,香港人住公屋的安居問題,便可知道「公屋」政策是否能做到最大的社會效果。

根據香港的公屋政策規定,入住公屋的條件,必須是社會上最低收入的家庭,又或是沒收入而須靠綜援的家庭。公屋住戶以低租金入住,這樣的住戶肯定是社會人口中最低收入的階層。政府提供這最低收入階層入住公屋,表面看來是幫他們有一個居所可棲身,但是否也能讓他們感受到安居,用上述歸屬感和財產權兩個條件去衡量,也就說不上「安居」了。

公屋戶住的是租來的房子,雖然政府未必隨時收回房子,但以法律說,租戶無權抗拒迫遷。事實上,在政府重建或土地發展的需要,被迫遷影響的公屋戶為數眾多,可見他們的住房不是永遠的居所,沒有歸屬感。

說到「公屋」的財產權問題,公屋戶更是一無所有,不能轉租,不能轉賣,從中根本談不上有財產增值的機會。反之,想比私人樓或是居屋,這幾十年來,房地產不斷提升,水漲船高,他們的財產也不斷加大,公屋戶則沒有這種機會。這對他們是否公平?大有商榷餘地。

提到公平與否的問題,從決策的角度看,當一項政策制訂會導致政府或市民受到不利或有利影響的話,對不利者因而受累,對有利者因而受惠,對前者是不公平的,對後者無異施惠,也是不公義的。而房屋政策在港施行幾十年累積下來的社會現實,製造了佔有社會人口比率不下三成的公屋戶,因為長期租住公屋,完全得不到房地產增值的好處,反而因為房地產不斷增值而造成他們愈來愈窮。

相對於私樓的住戶,因為他們給了百分之五到百分之三十私樓價及將房子按給銀行分期攤還,這期間他們可以隨時買賣自己這物業去套利。私樓住戶之所以有這種財務待遇,不是銀行能自主,而是政府政策的結果。而銀行承受如樓價七成以上債款,是很大的風險。

這在2008年的美國因「兩房」問題引發出來的金融風暴,可以徹底反映出來,美國銀行因為房子按揭供款不逮而引發倒閉危機,迫使美國動用公款兆億計去救銀行,這筆公款,導致政府財政公信力都賠上了。這「兩房」問題最後叫全民去承擔。可見港府所制訂出來的私樓按揭的銀行政策,表面看來,是置業者的私人財務承擔,與政府無關,其實不然,實是政府政策的產物,最終的財務責任將會叫政府攬上身,這對私樓住戶給予優厚待遇,對公屋戶則叫他們愈來愈窮,這樣是否公平,不是很明顯嗎?

其次,從「社會正義」的角度看「公屋」問題,因為公屋戶相對私樓戶,前者因為政府政策的結果變得愈來愈窮,後者則變得愈來愈富,社會也就出現貧富差距愈來愈大。當今民主開放社會,講究最好是「均益」(「均富」),要不,有與無也要差別愈小愈好。做得到這點,才夠稱得上「社會正義」。我們的公屋戶剛好與「社會正義」背道而馳。

要改善公屋戶的境遇,其實不難,只要一念之間,便可一蹴而就。只要政府改變公屋政策便可辦到。辦法是由出租公屋政策改為出售,便可立竿見影,做到住屋「均益」的社會效果。

這做法好不好,不說你不信,舉個例來說,新加坡早在上世紀六十年代初,當新加坡脫離英國統治而獨立建國後,便立刻改變出租為出售公屋。原有的公屋戶可自願選擇買下單位或繼續租住,買的話連首期也不必,每月租金轉為每月供額,因為不必考慮首期,又不必增加每月負擔,便可擁有自己的物業。

選擇買而不租者佔絕大多數,至今累積下來,全國住政府賣出來的「組屋」佔七成以上,其他則從物業市場買賣佔三成。而早年由「公屋」變成「私屋」的住戶,其物業市值雖比不上市場自由買賣的物業那麼高企,但因為可自由轉手,也都有相當的升值機會,再加上早年的「公屋」多在市區第一期發展區內,相當接近市區中心,地點方便,人口密度也比不上後期的大型衛星城市,也都很符合「安居」的條件。

新加坡如此實踐的結果,很有社會效益的成果,因此至今仍照行不變。特區政府既信誓旦旦說要改善低下層住屋問題,改「公屋」政策由出租改為出售,是最可行而行之有效的辦法。

大舜政策研究中心主席 何鍾泰博士

 

 
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