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重炒居屋政策缺乏深思
 
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信報 -「舜息廣博」   |   2012-08-30
 

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重炒居屋政策缺乏深思

研究政府決策學術探討,有一個較具學術權威的論點是「理性選擇」(Rational Choice)的理論,這個理論指出:任何政策都有選擇與不選擇的機會,選擇與否取決於是不是合乎「理性」,而理性與否又取決於「獲取最大多數人的最大利益」,反之是「避免最大多數人的最大損失」。因為涉及利益與損害都可以用數字去探得準確情況,同樣,涉及人數也都是數量化的概念,可以計算出來有多少人可獲得有多大的利益。這套「理性選擇」的理論為公共決策者接受。 

用這套理論來看香港的房屋政策(Housing Policy)是否符合最佳狀態的「理性選擇」,不妨在此作出檢討。 

本篇在此先對「居者有其屋」(簡稱「居屋」)作出討論。 

最早在港英統治時代作出了這個「居屋」政策,通過這政策,政府希望讓某些家庭能因此自置其屋,其定價低於同區同類私人產業,可是卻有條件限制「居屋」以轉手圖利,若轉手,政府依例要轉讓者「補地價」給還政府,即買入與賣出的盈利差額大比數繳還政府,政府的理由是建屋所用地不通過一般賣地公開投標,既然「居者」要轉手便不能把土地所獲利私得,要交還政府,這樣做的最大考慮是阻止「居者」輕易將物業轉手,同時也考慮到政府地是公共資源,不能輕易被私人濫用,如此對私人競投土地作物業發展下的置業者不公平。 

這套「居屋」政策實行後是否符合最大多數人的最大利益?若不然,對「居者」又是否是個最佳的「選擇」?又,這政策有沒有更佳的發展空間(即是否可以取代「公屋」發展)?還有這政策是否可以紓緩不斷惡化的「炒樓」趨勢?若這些答案都不是正面的,便要向多方面看看,這「居屋」政策有什麼不利的效果? 

上面的問題,可以很明顯從「居屋」面世後一段時間的實踐得到答案。 

說到「最大多數人的最大利益」,「居屋」出爐以來,「居者」始終是置業者的少數,以自置物業者來計算,要推從自由市場手中置業者為最大比例,公屋戶的數字也少得多。 

由此看來,當初政府選擇推出「居屋」政策,可說是「兩頭不到岸」,一方面不敢向自由市場登陸,以「居屋」取代「買屋」(自由市場手上置業);另一方面又不願向「公屋」登陸,以「居屋」取代「公屋」,結果不上不下,停在那邊,一度還中止計劃,可見不是一項「理想選擇」。 

其次說到「居屋」是否對「居者」是個最佳的選擇?有關這個問題,如果與「買屋」作比較,從「居屋」面世以來的這些歲月,物業市場的累積價格,在「買屋」市場的價格雖有起有落,但迂迴往上提升,比同期「居屋」置業者的累積價格高了好幾倍。究其原因,有意置業者深知「居屋」有補地價的「暗病」,無法在市場發力,沒有二手買賣優勢,因此寧願冒風險也要向「買屋」市場去鑽營,也不向「居屋」問津。可見有意自己置業者眼睛雪亮,一眼就看出投注在「居屋」不是最有利的選擇。就利字來看,可見「居屋」沒有太多的吸引力。

再其次說到「居屋」政策有沒有更佳的發展空間。相對於「居屋」的市場選擇,還有「買屋」。正如上述說到的利好問題,因為「買屋」有更大的利得機會,既可住又可自由買賣,買易賣易,不像「居屋」有諸多限制,因此其市場發展空間遠不及「買屋」市場。又,相對於「公屋」,「居屋」的發展空間也比不上「公屋」,因為「公屋」用戶的收入條件比不上「居屋」,這般用戶人數遠比「居屋」大,因此「公屋」的需求量也遠比「居屋」大。再加上「居屋」用戶的收入比對「公屋」用戶更有機會改善,因而更有機會棄「居屋」而轉投「買屋」。 

由此看來,「居屋」的發展空間,既比不上「公屋」,也比不上「買屋」。 

最後提到「居屋」政策可不可以舒解「炒樓」風氣的問題。自「居屋」問世以來,炒樓風氣沒有受到打擊,一來因為「居屋」市場沒買賣與獲利優勢,二來其數字不大,所以無助於減緩炒樓風氣。 

基於上幾點論述,可見制訂「居屋」政策不是一個好的「理想選擇」,當初制訂這政策不是明智之舉。政府恢復「居屋」計數,適量興建以滿足市民訴求,並無不可;但是以這政策作為其紓緩本港居住短缺的問題,而且當作新政府上台首要工作,市民想知道是否要進一步以「居屋」來取代「公屋」,亦要知道現時是否有條件去淘汰「公屋」?那是重大的決策,必須得到社會共識。 

至於擴大「居屋」計劃,每年提供5000個單位,會否影響「買屋」市場,也有待證實。就消息出爐後,「居屋」已起了波動,同時波幅也衝向「買屋」市場,看來「居屋」決策應從「理性選擇」的決策角度去行動,避免將來產生嚴重問題。

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