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土地供應很短缺 有效措施早落實
 

  |   2018-06-09
 

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土地供應很短缺    有效措施早落實 

 

工程界社促會一直關心香港的土地短缺問題,並曾在不同場合發表意見。我們同意土地供應專責小組(下簡稱「專責小組」)在報告中指出,除了提供土地供應給予現有和新增人口及經濟發展的需求外,更須考慮增加土地以改善生活環境,如增加居住面積和活動空間,以及因各種問題而不能如期提供土地。此外,我們需有土地儲備以應付預料不到的需求。對於專責小組報告提出的選項,我們有以下意見。

 

填海造地:香港過去的發展有賴於填海造地,香港約有7,000公頃土地是填海得來,佔已發展土地25%,填海土地容納約27%全港人口和70%的商業活動;現時9個新市鎮中的6個(包括荃灣、沙田、大埔、屯門、將軍澳和東涌),都是不同程度填海得來的。填海造地既不會對現有土地用途造成重大影響,亦毋須收回私人土地及安置居民。 

 

航道水域生態價值不高 

我們贊同專責小組5個維港以外近岸填海選址,包括屯門西面的龍鼓灘、大嶼山的小蠔灣和欣澳、青衣西南部和沙田馬料水。

我們曾經發表對發展「東大嶼都會」的支持意見。「東大嶼都會」位於中部水域,包括1,000公頃填海土地。現時該水域是航道,海洋生態價值不高,填海不會對海洋生態造成影響。計劃可容納40萬至70萬居住人口,並提供約20萬個就業機會。另外由於位處香港島和大嶼山中間,可以提供土地讓香港島和九龍舊區重建時安置,協助舊區重建。此外,建築廢料需要棄置,作為填海物料最好。

填海造地是一項有效的選項,但需要時間把海床的淤泥鞏固,確保沉降完成才使用,所需的時間比較長。我們希望政府盡快落實填海項目,早日開始填海工程。

 

利用岩洞及地下空間:香港山多,岩石堅固,可以把政府設施,例如水處理廠、污水處理廠、垃圾處理站等搬進岩洞。之後,原有土地可以改作興建房屋或經濟發展。更可使用地下空間用作商業活動、娛樂或運動場所。我們同意政府在尖沙咀和銅鑼灣等行人擠逼的地區發展地下空間,增加市民活動空間和改善地面交通環境。 

 

 

於現有運輸基礎或公用事業設施作上蓋發展:香港已有一些房屋和商業樓宇建立在運輸基礎上,例如港鐵車站和維修廠、交通交匯處等上蓋建築。這是一種善用土地資源的方案,我們希望政府盡快檢視未經發展的現有運輸基礎或公用事業設施,是否有潛力作上蓋發展,以增加土地資源。 

 

善用新界土地發展更多新發展區:新界一些土地因農業活動衰落而改作其他用途,這些前農地變作「棕地」用作露天儲物、港口後勤用途(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工廠、建造業機械及物料儲存場。一般「棕地」夾在村落、寮屋、農地之間,缺乏基礎建設支援,影響當地的環境和交通。

在發展新界新發展區時發展「棕地」,可重新整合土地用途興建房屋、基礎設施和作經濟發展。雖然要撥出部分土地讓「棕地」使用者重置,如把作業搬到多層工廠大廈繼續經營,但所需重置土地約為原來土地的三分之一,其餘三分之二可以用作新發展區發展。以洪水橋新發展區為例,收回190公頃「棕地」,約需67公頃土地用作重置用地,所以發展「棕地」是一個有效增加土地的方案。 

此外,新界還有休耕私人農地,因為沒有適當的基礎設施支援,未能發展作其他用途, 這些土地可以在發展新發展區時一併規劃。我們也贊同公私營合作發展休耕私人農地,政府興建相關的基礎設施,而發展商為政府提供可負擔房屋。

我們希望已經規劃和設計好的古洞北及粉嶺北新發展區、洪水橋新發展區、元朗南新發展區能夠早日動工,而新界北新發展區的規劃盡早落實。

 

發展郊野公園邊陲地帶兩個試點:香港現有共24個郊野公園,佔香港土地總面積約40%,大部分位於偏僻地區、集水區,或具有生態價值的地方,是香港的「市肺」,是市民假日休閒的好去處。不過,一些位於郊野公園邊陲地帶,生態價值不高,基礎設施比較完善的地方,是可以發展為公營房屋、非牟利安老和護理中心等。 

我們希望政府盡早完成研究位於大欖郊野公園及馬鞍山郊野公園水泉澳兩個總面積約20公頃試點。

 

增加鄉村式發展地帶的發展密度:現時全港約有700個劃為「鄉村式發展」地帶,主要覆蓋在642條認可鄉村,多位於新界地區。「鄉村式發展」的建屋模式有限制。我們建議政府盡早開始研究善用位於「鄉村式發展」地帶的土地作房屋發展。 

 

利用遊樂場或康樂設施用地作其他用途:我們除了居住房屋和經濟用地,還需要土地用作體育、康樂等活動,推動全民運動,提升市民的生活質素,所以我們不贊同使用遊樂場地或重置康樂設施以增加土地作房屋用地。 

發展香港內河碼頭用地:位於屯門西的香港內河碼頭佔地約65公頃,處理的吞吐量約佔香港港口貨櫃總吞吐量3%。這些土地可用作現代物流、特殊工業及工業用途。這幅土地更可以容納與「棕地」相關的作業,如物流、修車場、環保工業等。但是搬遷內河碼頭需要尋找合適地方,發展香港內河碼頭用地是一個長遠的方案,我認為這不是首要考慮或研究的選項。 

 

建天空之城成本效益成疑 

重置葵青貨櫃碼頭及其上蓋發展:葵青貨櫃碼頭佔地約278公頃,有9個碼頭提供24個遠洋船泊位,是香港主要港口設施,香港港口是全球第五繁忙的貨櫃港口。重置貨櫃碼頭既要覓地,更要配合大灣區的未來發展,因此搬遷葵青貨櫃碼頭不是理想的方案。 

另有建議在葵青貨櫃碼頭上蓋加建平台以興建房屋,利用碼頭用地。要知貨櫃碼頭吊機的高度比70多米高的昻船洲大橋橋面還要高出20餘米,加上結構厚度和預留離開運作空間,上蓋平台會是建在100米以上。

興建這個「天空之城」,承托的支柱一定很高而粗,成本效益成疑問。若維持貨櫃碼頭運作的環境中加建房屋,除了在交通和環境上不協調外,居民在極高的貨櫃碼頭平台上居住,遇上需要疏散時,需要較長的通道和時間到達地面,走火和逃生的路線需要深思設計。遑論是否破壞該區景觀和從營運中的貨櫃碼頭對平台上居民產生的光污染和噪音。我們認為這不是一個理想、可行、有效的選項目。

 

填平部分船灣淡水湖作新市鎮發展:船灣淡水湖位於大埔大尾督,佔地約1,200公頃,是香港第二大水塘,佔全港水塘總儲存量約40%。船灣淡水湖是香港供水系統不可缺少的一環,它連接西貢萬宜水塘,當東江水來到香港時,除直接到濾水廠處理後供水給市民外,部分臨時儲存在船灣淡水湖和萬宜水塘,以便調節香港供水量的高低要求,並在東江水水管保養和維修其間提供食水,穩定本港的食水供應。因此,我們建議不考慮此選項。 

 

專責小組勇敢地臚列出各增加土地供應選項,我們期望意見收集後,政府立即開展相關工作,切勿議而不決,決而不行。

 

大舜基金智囊團成員、工程界社會義務秘書長 李炳權工程師 

 
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